Mange borettslag og sameier må ta stilling til om de skal skifte ut vann- og avløpsrør. Risiko for vannlekkasje må veies opp mot kostnadene for hel eller delvis oppgradering av rørsystemet. Med en systematisk levetidsvurdering kan styret få et godt beslutningsgrunnlag.
Mye kan gå galt
Lekkasjer i vann- og avløpssystem kan arte seg på ulike måter, og konsekvensene varierer med lekkasjens plassering og hvilke materialer som blir berørt.
En lekkasje i en skjult installasjon i en høy etasje kan forårsake større skade enn en lekkasje i kjelleren.
Ved brudd i vanntilførselen kan flere boenheter rammes av omfattende vannskader. I verste fall må boligene saneres, og beboerne flytte ut mens skadene utbedres.
Små lekkasjer blir ikke alltid oppdaget med én gang, men kan over tid føre til blant annet råte, muggsopp og lukt, samt svelling og saltvandring i konstruksjoner.
Det lønner seg derfor både økonomisk og praktisk å finne riktig tidspunkt for hel eller delvis utskifting av vann- og avløpssystemet.
Vi i SINTEF har vurdert tilstand og restlevetid for rørsystemer i over 20 år, og vi blir jevnlig kontaktet av sameier som lurer på om og når de bør bytte ut røranlegget. Vi gjennomfører befaringer og laboratorieprøver for å vurdere tilstanden på vann- og avløpssystemet. Våre vurderinger og anbefalinger oppsummeres i en rapport.
Slik vurderer vi tilstand og restlevetid
Alder er en enkel indikator for å vurdere restlevetiden til rør, og her gir levetidstabeller fra Byggforskserien en god veiledning. Men alder alene tar ikke hensyn til forhold som bl.a. belastning, temperatur og vannkvalitet.
En mer nøyaktig vurdering av tilstanden på rørene krever materialprøver og laboratorieanalyse (NS 3424 nivå 3). Restlevetid beregnes ut fra korrosjonshastighet og gjenværende godstykkelse. En slik beregningen forutsetter imidlertid at denne hastigheten er jevn. Endringer i vannkvalitet og bruk kan påvirke korrosjonshastigheten, og beregnet restlevetid er derfor veiledende.
Det er også viktig å være klar over at koblinger og ventiler kan ha kortere levetid enn rør, samt at skjulte skjøter gir økt risiko for skader.
Materialprøver fra kritiske punkter i rørsystemet gir det beste grunnlaget for en pålitelig vurdering. Med et godt tegningsgrunnlag kan gode prøvetakingspunkter enkelt identifiseres.
Stemmer kart og terreng?
Det er imidlertid ikke alltid praktisk mulig å hente ut alle prøver, de kan for eksempel være skjult bak innkassinger på et baderom. I tillegg kan tegningsgrunnlaget være utdatert, og endringer i installasjonen kan ha blitt gjort uten å bli dokumentert.
En befaring er derfor nyttig for å vurdere samsvar mellom tegninger og faktisk installasjon. Samtidig bør det gjøres en kost/nytte-vurdering for hver materialprøve. Hvis stedet for prøvetaking ikke er lett tilgjengelig, blir kostnaden høy.
Skadefrekvensen bør også med i vurderingen – har det vært flere lekkasjer den siste tiden, vil det være naturlig å vurdere utskifting av hele rørsystemet, selv om alderen tilsier at rørene kan holde lengre. Tidligere utskiftninger kan ha ført til et uoversiktlig anlegg med varierende materialkvalitet og alder.
Oppgraderingsplan og prioritering
Når tilstand og restlevetid er vurdert, må man ta stilling til hvilke tiltak som bør gjennomføres – og når. Vi anbefaler å lage en oppgraderingsplan der nødvendige tiltak prioriteres ut ifra teknisk tilstand, skadehistorikk og helhetlig vurdering.
Tiltak på rørsystemet bør vurderes i sammenheng med våtrommenes tilstand, for å unngå omfattende rivearbeid. Dersom installasjonene generelt er i god stand, kan lokale reparasjoner være aktuelt. Ved høy risiko for lekkasje pga. varierende kvalitet på våtromsinstallasjonene, eller ved omfattende slitasje, kan det være mer hensiktsmessig å skifte ut hele anlegget.
Ved samordnet rehabilitering skiftes vann- og avløpsrør, tettesjikt, sluk, overflater og elektriske installasjoner. Arbeidet medfører støy og støv, særlig i rivingsfasen, og badet vil normalt være ute av drift i 4–6 uker. Resultatet er imidlertid et helhetlig system uten svake grensesnitt.
Relining er en metode for å forlenge brukstiden for avløpsrør. Da legges epoxy på innsiden av avløpsrørene enten ved påsprøytning eller som en fiberstrømpe mettet med epoxy. Denne metoden kan vurderes dersom vannrørene har lengre restlevetid enn avløpsrørene. Dette krever mindre inngrep og gir kortere driftsstans. Det kan fortsatt gi en del tyngre arbeid dersom slukene må skiftes ut.
Grundig vurdering gir trygghet
Det er som regel omfattende arbeid og betydelige kostnader forbundet med vedlikehold og rehabilitering av vann- og avløpssystemer i borettslag og sameier. En grundig levetidsvurdering gir økt trygghet for at valgt løsning er riktig, og den danner et godt grunnlag for en forutsigbar og effektiv vedlikeholdsplan.
