Til hovedinnhold

Nytt verktøy gjør det enklere å oppgradere borettslaget

Høyere standard eller lavere husleie? SINTEF og OBOS utvikler beslutningsverktøy som skal gjøre det enklere å planlegge og gjennomføre ambisiøs oppgradering i borettslag.

oversiktsbildet av Bertramjordet Borettslag
Bertramjordet borettslag i Oslo ble bygget i 1987, og er klart for oppgradering. Foto: OBOS

En rekke norske borettslag bygget på 80- og tidlig på 90-tallet befinner seg i dag i en spennende situasjon; gamle husbanklån fra byggeåret er nedbetalt, og man kan ta opp nye lån for å finansiere oppgradering og rehabilitering, uten å øke husleien. Om muligheten benyttes, kan andelen nær-nullutslippsbygg (nZEB) i Norge øke i tråd med politiske ambisjoner. Samtidig utfordres ambisjonene av beslutningsprosessene som følger av organisasjonsformen borettslag.

Oppgradering eller lavere husleie?

Beboerne i borettslag er ikke en ensartet gruppe; forskjeller i hvor lenge man ser for seg å bli boende, ulikhet i smak, inntekter og prioritering har stor innflytelse på ambisjonsnivået for en potensiell oppgradering. Lobbyvirksomheten i forkant av borettslagenes generalforsamlinger står ikke tilbake for annen valgkamp når kampen står mellom mulig redusert husleie eller oppgradering og rehabilitering.

Oppgraderingsprosjekter utløses av akutt vedlikeholdsbehov

Det er gjerne i forbindelse med akutt vedlikeholdsbehov at oppgraderingsprosjektene utløses. Når mange nok av beboerne kjenner på kroppen at vinduene trekker og man blir minnet på at vannrør og varmeanlegg ikke er som de burde, blir gjerne viljen til å planlegge en samlet oppgradering større enn lysten på redusert husleie. Samtidig fører akutt vedlikeholdsbehov til at rask planlegging og gjennomføring tillegges økt vekt.

Utvikler plattform for prosjektstyring

I EU-prosjektet REZBUILD utvikler SINTEF, OBOS Prosjekt og internasjonale partnere beslutningsstøtte og en samarbeidsplattform for borettslag og sameier som planlegger oppgradering. Løsningene er skybaserte, og prosjektets målsetning er å redusere tidsbruken for å planlegge og gjennomføre oppgraderingsprosjekter med 30 %.

Tre svært forskjellige case inngår i prosjektet; en kommunal bolig på 50 kvadratmeter i Madrid, en firemannsbolig i Venezia, samt en boligblokk i Bertramjordet Borettslag på Holmlia i Oslo.

Bertramjordet skiller seg fra de Søreuropeiske casene ved at det er det eneste hvor beboerne selv eier leilighetene som skal oppgraderes. På samme måte skiller rollefordelingen mellom de andre aktørene i oppgraderingsprosjektene (arkitekt, rådgivere og entreprenører) seg fra tradisjonell rollefordeling i Norge.

Samarbeid er nøkkelen til økt ambisjonsnivå

Samarbeid og tilpasset informasjon til beslutningstakere (styre og generalforsamling) blir spesielt viktig ved oppgraderingsprosjekter i Norge, hvor beslutningstaker ikke er en profesjonell aktør med erfaring fra lignende prosjekter. Det er viktig at man setter styre og generalforsamling i stand til å velge gode løsninger (med vekt på miljø og energibruk) for sine borettslag. For å lykkes med dette trenger man å enkelt kunne demonstrere hvordan ulike tiltak i en oppgradering påvirker f.eks. energibruk, lysforhold og luftkvalitet.

Bedre bokvalitet fra første dag

Nye solceller for fasader, gipsbaserte isolasjonsmaterialer og "smarte" gulvvarmefliser er blant teknologiene som prøves ut i prosjektet.

Alle teknologiene skal ha en nedbetalingstid på 12 år. Det betyr at senest 12 år etter installasjon skal investeringen ha gått i null og beboerne høster fruktene av gjennomførte oppgraderinger. Samtidig vil man allerede fra første dag nyte godt av høyere bokvalitet.

Om REZBUILD

I prosjektet samarbeider 13 ulike partnere fra fem ulike Europeiske land. I tillegg til SINTEF og OBOS Prosjekt deltar partnere som Vias y Construcciones (Spania), CARTIF (Spania), ESTIA (Frankrike), Comunidad de Madrid (Spania), Saint-Gobain Placo Iberica (Spania), ONYX Solar (Spania), University of Nottingham (England), Exploded View (Spania), Rimond (Italia), and ZABALA Innovation Consulting (Spania). Prosjektet ledes av italienske Officinae Verdi Group.

Les mer på www.rezbuildproject.eu.

Publisert 22. februar 2019
Seniorforsker